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商品房认购书注意事项

由于《认购协议书》大多是由开发商事先制订的,因此在部分条款上对于开发商更为有利,这些认购书在内容上通常存在下列缺陷:

    1、内容过于简单。实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项,而对于违约责任、定金的退还等重要条款却没有明确,这样会导致购房者不能全面了解交易条件。

     2、约定不明确。一部分认购书中有这样的约定,“在签署本认购书后若干时间内签署正式预(出)售合同,逾期则视为购房者违约,开发商有权没收定金。”但由于认购书没有明确约定造成没按时签约的具体因素,从而很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。

     在这个环节可能产生的问题是,购房者在对项目的进一步了解中,可能会发现房屋并不理想,或者开发商本身还存在一些问题,或者对正式合同的补充协议不能达成一致而想退掉房子拿回定金,但由于有认购书的约定,定金很有可能不能返还。因此,在签订认购书时,双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议,索回定金。

     为了避免不必要的损失,建议购房人在认购房屋时应注意以下几个问题:

     一、明确认购协议书法律效力

     从法律角度看,认购书确定的是房屋是否要买卖的关系,而正式合同确立的是正式房屋买卖关系,二者有本质的区别。由于有关部门对认购书尚未做出严格的规定,所以购房者应当注意:

     1、购房者有权利知道,房产商也有义务告知购房者,关于认购协议书及《商品房买卖(预售)合同》中双方应承担的权利和义务。

     2、购房者在认购书中明确:“双方经协商未能就《商品房买卖(预售)合同》或补充协议达成统一意见的,开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。

     3、注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同,对购房者的限制较多,而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜,在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。

     二、审查开发商是否具备商品房销售条件

    确认开发商已经拿到预售许可证。预售合同有示范文本,但预订书条款则比较简单,有些开发商可能会在预订书中并不写明预售许可证等资质情况,从而规避有关法律规定。对此,购房者不可忽视,因为没有取得预售许可证的房屋认购书是不受法律保护的。


     如果开发商故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况谎称取得《房地产预售许可证》,开发商则要承担缔约过失责任,除退还购房者交付的定金外,还应赔偿购房者交付定金的利息等资金损失及其他有关财产损失。

     三、明确协议条款

     认购书要产生合同效力,首先应当符合合同法的要求,内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括:

     1、买卖双方基本情况,包括双方名称、地址、联系电话、传真等;

     2、房屋基本情况,包括房号、户型、面积、单位价格、总价等;

     3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等;

     4、定金条款,约定定金在不同情况下发生何种效力;

     5、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款等;

     6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括:保留双方约定的商品房不得再向第三人出售;按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同;在约定的期限内洽谈订立买卖合同;在双方不能就此主要条款达成一致时,按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。

     7、违约条款,即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。

     一份认购协议书应具备上述条款,在买卖双方意思表示一致时,认购协议书即告成立。
    >>分清“订金与定金”很重要

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