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行业新闻

深圳填海,最大受益者竟是惠州

3月2日,深圳市委书记马兴瑞发话,深圳计划填海55平方公里。话音刚落,深圳媒体圈炸开了,有人猜测可能的填海的地方,有人透过电影《美 人 鱼》狠批填海对环境的破坏,有人期待着填海能够压低房价……最后,数据把深圳人民带回了现实——深圳填海的区域从来都是豪宅区或总部经济区,豪宅都是10万/㎡以上;金融和总部经济的汇入更是推高深圳房价的元凶,并迫使南山的高新技术产业出现规模外迁。

  深圳填不填海,惠州东莞并不关心,但深入挖掘深圳填海之事的内在逻辑,我们会发现一个信号:惠州东莞发展的黄金时代来了。在这个时代,惠州会笑得更灿烂。

    深圳企业、人口外迁的高峰刚刚开始

    1、深圳关内已经容不下高新技术产业

  深圳单位土地产出一直保持全国第二(仅次于香港),2015年高达8.77亿元/平方公里,是广州的3.6倍。过去深圳南山是深圳最核心的高新技术产业区,上市企业超100家,可是现在呢?不好意思,南山要发展创新金融和总部经济,不然GDP上不去。于是,2015年出现的现象是“全国第一区”第二产业衰竭(高新技术产业隶属第二产业)。

    2、海量资本汇入,深圳地价房价将越来越高

  金融和总部经济巨量资本汇入的结果就是产生超高的房价,包括高新技术产业在内的很多行业都受不了。截止2015年6月,深圳存款总量高达5.96万亿,远远高于广州4.14万亿,相比统计口径改变前的2014年末,增长率竟然高达59.5%!

    3、深圳关外的工业用地不再用作工业

  以前,关内的高新技术产业可以迁到关外,不过现在可不行了,就连华为都没办法继续在深圳扩大规模而搬到松山湖。去龙岗、坪山的产业园区转一圈很容易就发现,这些工业用地并没有用作工业生产,而是改建成产业商务园区,由资本持有出租和运营。

    4、未来,跨市工作再正常不过

  可以先看组数据,2000年东京日间人口比夜间人口多265万,而且趋势是不断的加强。也就是说,每天至少有265万非东京人到东京工作,背后的推力即是房价。同样的事情也发生在纽约都市圈,在曼哈顿上班的人甚至没有住在纽约,而是住在160km外的费城。从功能上融合周边城市,是这些人多地少单位土地产出高的核心城市发展的必然结果。

    5、未来,深圳都会圈人口增长最快的不是深圳

  东京面积&人口都跟深圳差不多,而回顾东京都市圈的发展史,很容易发现,当一座城市的人口密度、经济密度到达一定程度时,人口增长最快的不再是核心城市,而是周边城市。可以说,目前深圳客占领深惠深莞边界90%的房子并不是现象,而是趋势。

    深莞惠一体化,最大受益者是惠州

  在深圳带动下的惠州、东莞发展提速,为何说惠州会笑得更灿烂?

    1、更广阔的空间,承载更多产能

  惠州土地11599平方公里,而东莞只有2512平方公里,产业用地成本远低于东莞。更何况过去东莞的粗放式发展,大量土地被占用,也进一步提升产业转移企业的成本。

    2、更好的创新土壤,无缝对接深圳创新产业

  改革开放后30余年,惠州孕育出TCL、德赛、侨兴、麦科特等系列高新科技龙头企业,具有深厚的高新技术产业沉淀,产业链也更加完善,可以更好的承接深圳高新技术产业的外溢。

    3、更综合的基础设施,更佳的商贸、物流发展土壤

  惠州港口吞吐量已接近1亿吨,在全国港口吞吐量滞胀时,依然保持近2位数的增长。另外,惠州机场已复航并且扩建,未来将有4条高铁贯穿惠州各县市。不管是人流物流能力与便捷度都强于东莞。

惠州交通路线图

惠州油气化工基地实景图

惠州港将成为珠三角最大的油气化工储运基地

    4、更包容的人才落户政策

  在惠州合法稳定工作2年即可参加积分入户,购房入户的甚至更宽松。而东莞户籍是千万外地人都想拥有却极难拥有的,因为东莞的很多的地和厂房归属集体,拥有户口就拥有领分红的权利,这种状况预计2020年才能有所改变。

    5、更好的人口吸纳条件

  就目前的情况而言,虽然惠州的房价也出现了较高幅度的增长,但相比东莞而言依然处于低水平,拥有更强的深圳人口吸引力。更何况惠州的自然、人文、都市鱼水和谐,长年上榜《中国十佳宜居城市》、《中国最具幸福感城市》。

    6、未来10年,深圳发展的重心在东部

  马书记的重心是深圳东部,一上台就出招打通深圳东部交通,包括推进深圳东部8号线、外环高速龙岗段、盐坝高速等重大交通项目建设。这也使得未来深惠之间的交通将有大幅度提升。

惠州西湖实景图

惠州西湖

碧桂园十里银滩实景图

惠州碧桂园十里银滩

    如果说深圳将成为纽约,惠州将是现在的费城

  从地理区位看,惠州是深莞惠经济圈(3+2)的地理中心,土地面积大,毗邻相接四市。交通方面,惠州是深莞惠经济圈的中心枢纽;经济上,惠州承接“深、莞”辐射,助推“河、汕”发展。深莞惠经济圈,深圳是资本聚集地,惠州或将成为经济圈的高新科技产业研发&制造、建筑、运输产业的中心,未来经济持续增长的动力中心。这样的经济结构,其实也是目前费城的缩影。

惠州实景图

一衣带水的费城CBD,跟惠州有几分相似

    未来几年,惠州发展重心在市区

  过去几年,惠州经济发展重心在建设产业园区与承接深圳产业的转移园区。而现在,随着产业转移水到渠成,发展重心回归到市中心区,重点发展现代服务业集聚区,以更好的为不断升级的产业服务。

  根据《惠州市现代服务业集聚区规划(2014—2020年)》战略性文件,未来几年惠州将重点发展市级现代服务业集聚区,力争打造10个产值超100亿元(合计1000亿)、具有全国影响力的现代服务业集聚区。其中,江北CBD是核心。

    惠州第一中心地标,启幕中心繁华

碧桂园十里银滩实景图

  惠州碧桂园十里银滩位处惠州市惠东旅游度假中心地段,坐拥惠州最为优美和成熟的度假旅游商业商务配套、90%以上旅游资源和极佳的海景视野。惠州第一旅游中心地标。

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