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【两会聚焦】楼市去库存应该怎么去?

去年年底召开的中央经济工作会议将楼市去库存上升为国家任务,目前多地政府相继出台优惠政策响应中央号召。春节之后,多地楼市持续升温,上海、深圳等一线城市更是异常火爆。

  楼市去库存到底应怎么去?应注意和警惕哪些问题?在今年两会上,这一话题也成为代表、委员们关注的焦点问题。对此,中国经济时报记者采访了相关人大代表与政协委员,听听他们为楼市“去库存”提出哪些建议。

  刘世锦:全国住房需求下降是大势去库存要“因城施策”

  全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任刘世锦在接受本报记者提问时指出,房地产市场从来不存在全国性的市场,它是区域性的市场。比如北京这样的城市隔一个街道,房价可能就会差很多,因此房地产去库存一方面有全国共性的问题,但更具有区域性。

  刘世锦说,当前中国经济进入新常态,一个重要的表现就是经济增长速度回落,其中从需求侧来讲主要是投资的回落,近两年主要体现在房地产增长速度的回落,原因是1200万—1300万套住房的峰值需求已经基本达到,总体来说全国的住房需求是下降的态势,这是大势。不过,更重要的一点是因城施策。

  刘世锦表示,因为并不存在全国性的统一房地产市场,普遍来说,一线城市、个别二线城市房价仍会有向上的趋势,而大部分地区,如二三线城市的库存压力较大,“中央特别强调房地产市场的问题要因城施策,不同地方因市场状况不一样,就应采取不同的去库存政策。未来二三四线城市房地产库存压力仍比较大,也需要相当长的时间来消化。”

  在解决途径方面,刘世锦指出,一方面可以将一部分住房存量转化为保障性住房。农民工进城以后居住条件往往很差,但与此同时有很多房子却仍闲置,两方面的需求和供给却对不上,这就需要相关的政策将双方衔接起来。

  侯云春:去库存不是简单把房子卖出去

  全国政协委员、国务院发展研究中心原副主任侯云春在接受本报记者专访时指出,目前各地陆续出台的去库存政策措施,应当有利于为进一步深化住房制度改革,促进房地产市场健康发展创造条件,防止为今后的改革设置新的障碍。

  在侯云春看来,房地产去库存首先要注意和明晰的问题是,去库存是为了逐步化解而不是继续吹大房地产泡沫。他说,我国商品房库存量这么大,是多年来房地产过热、泡沫化的集中反映。其实,我国不仅有这么多待售、未售的库存房,还有很多已售却不住、不租的空置房。商品房去库存必须充分考虑这些情况,着眼于盘活商品房资源和资金链,逐步化解房地产库存,而非刺激房地产市场,为将来留下更大的包袱和隐患。

  其次,去库存应面向刚需,适应城镇化进程。侯云春指出,商品房去库存不是简单把房子卖出去,而是真正满足农民进城、城镇居民初次购房和改善性居住的刚需,防止流向投机性倒卖和不住、不租的那部分需求。中央经济工作会议要求推进农民工市民化,鼓励新市民住房消费,以及各地陆续出台的一些政策措施,如通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式,加大对新市民住房需求的支持力度,这是十分正确的,是适应城镇化进程、商品房去库存的重要方向。

  再次,去库存政策措施应有利于促进房地产市场健康发展和住房制度改革。

  侯云春认为,这次商品房去库存,虽然是集中一段时间,化解商品房库存的权宜之举,但各地出台的政策措施,不能只是权宜之计,应当从促进房地产市场理性、健康发展和促进住房制度改革完善出发,注意以下几点:一是鼓励自住性、租赁性的住房消费,而非助推投机性和不住、不租的投资性需求。二是通过鼓励地产开发商降低房价等措施,稳定和降低房价,防止推高房价。三是通过推动地产商兼并重组,整合资源,引导地产商由房地产开发商向城镇住房综合服务商转型,促进资源要素向优势房地产企业和品牌集中。四是撤销对房地产市场的过时限制,促进房地产去库存。同时,在相应改革不到位、体制机制未转变的情况下,对一些城市特别是一线城市商品房销售限制措施应区分情况,有利于缓解而非加剧住房供求矛盾。五是去库存政策措施应注意与住房制度改革相衔接。房地产市场的理性健康发展,与深化改革、破除“土地财政”、出台房产税等关系极大。

  吕薇:去库存应系统设计防止过度刺激人为推高房价

  全国人大代表、国务院发展研究中心技术经济研究部部长吕薇在接受本报记者专访时表示,房地产去库存是一项复杂的系统工程,要系统设计,分类综合施策。

  吕薇说,房地产去库存应以释放和满足居民的住房需求为基础。过去一段时间为了控制房价,在全国范围内采取了限购政策,抑制了一部分正常的住房需求。去库存首先要通过取消限制性措施,满足居民首套购房、改善性住房的需求。但同时要防止部分地方政府实施过度刺激购房的措施,人为推高房价。

  吕薇同样表示,目前,我国的房地产业地区分化严重,各地库存情况不同。北、上、广、深等热点城市的住房需求比较旺盛,房价稳中有升,去库存的难点是那些人口净流出的三四线城市。因此,要因地制宜采取不同措施去库存:北、上、广、深等热点城市,要注意防止新一轮房价上涨。对人口净流入的大中型城市,以多种方式满足外来就业人口的基本住房需求。对人口净流出的三四线城市,则要控制房地产用地的增加,逐步消化过剩的住房。

  谈到我国出现大量房地产库存的主要原因,吕薇指出,一方面是地方政府过度依赖土地财政,通过鼓励房地产投资增加政府收入;另一方面,由于平均收入偏低,部分居民的基本住房需求得不到满足。她认为,住房具有特殊商品属性,要从根本上解决去库存,应加强住房政策框架顶层设计,实行保障性住房和商品住房的差别政策,从税收政策、金融政策、土地政策、收入分配政策、社会保障政策等多方面综合施策。以满足居民的住房需求为目标,明确保障性住房的供应方式、资金来源、进入和退出机制等。

  对商品化住房,则应遵循市场规律,房地产商和银行要自担风险。同时要加强跟踪监管,稳定市场预期,防止利用去库存的优惠政策,在部分地区人为推高房价,形成新一轮房地产泡沫。

  此外,吕薇认为,房地产去库存也要与各类保障性安居工程相结合,消化部分库存房。目前,国家推出了各种保障性安居工程,如棚户区改造、外来务工人员公租房政策等,大部分地区的安居工程已实行货币化分配、PPP共建等多种方式,因此,要打通商品房市场与棚改安置房、公租房和租赁市场,消化一部分库存。

  钱学明:去库存应出台农民工专项住房消费政策

  全国政协委员、民建广西区委主任委员钱学明在按受本报记者采访时指出,对于房地产去库存的任务,加快推进农民工市民化是有效途径之一,而要达到此目的,则需要加快出台新市民住房消费的金融政策。

  钱学明认为,农民工是庞大的群体,解决住房问题需要一项明确的主体政策。当前,城镇居民职工按揭买房的首选、主要融资渠道是住房公积金。而绝大多数的农民工,享受不到住房公积金所带来的保障性、福利性。

  因此,他建议,以等于或优于住房公积金的贷款利率,设立新市民住房优惠贷款,以此作为新市民住房消费的主体政策,帮助农业转移人口进城购房、落户,打破农业转移人口市民化的瓶颈。钱学明说,设立新市民住房优惠贷款的具体做法应包括明确贷款对象、定首付款来源、实行财政补贴利息等细则,同时应通过加快推进农村土地确权、发证,支持、鼓励土地流转,保留新市民原有的农村土地权益,提高新市民的资产性收益等举措来保护农民合法权益。

  孙太利:改变库存房需求用途去库存

  全国政协委员、天津庆达投资集团有限公司董事长孙太利在接受本报记者采访时表示,当前全国各地区房地产市场积压库存的重要原因之一是在建设过程中缺乏科学的顶层设计、合理的城市规划,没有将城乡结构的发展相融合,“建设过程中没有认真考虑不同区域房地产刚性需求上的差距、房地产产业区域位置的协调。”

  孙太利认为,政府应在积压库存严重的区域,多建设配套的公共设施及社会共享资源,保证居民生活的适宜性和便捷性。并将城市的第二产业外迁、第三产业内移,化解城市周边的库存房屋,以推动城市的发展。他建议国家成立去库存和产业结构调整基金,以促进经济、科学、健康的发展。政府也应研究出台相应的财税减免政策,帮助企业去库存。

  同时,孙太利认为,要强化中国房地产的质量建设,目前中国建筑寿命与国外的建筑相比差距巨大,我国建筑的发展趋势应该是在数量上逐步减少,质量上逐步提高。还可以将库存的房子改变需求用途,比如可以整合为医养结合的医院;作为旅游酒店或出租经营;也可以作为保障房使用,和商品房相融合进行库存消化。

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