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行业新闻

房贷能省几十万!这些方法要记牢

自2015年330政策落地以来,深圳的房价“噌噌噌”地涨上了天,工资却总在原地踏步……购房者们睡醒一觉,按按钱包,再看看房价,是不是觉得离梦想又远了;房奴们逛逛淘宝,刷刷价码,再想想自己欠银行的钱,是不是都觉得心塞塞的,马上缩回要买买买的手?

确实,房子是一个人的终身大事,关于房子的一切事情都可以说是门很大的学问,值得我们深入研究。选房、看房、买房自不必说,如何还房贷也是大有讲究的哎!今天咱就和大家探讨下各种贷款和还款方式,看如何能帮你省下一大笔钱!

购房贷款的几种模式

目前购房贷款有三种方式:商业贷款、公积金贷款、组合型贷款。无论哪种贷款,其还款方式都只有两种:等额本息还款和等额本金还款。下面我们来看看这两种还款方式到底啥意思。

等额本息还款:把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行的金额固定不变,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本金还款:将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

光看这样的定义是不是觉得有点难懂?我们就来个具体的案例比较一下吧~~(由于组合型贷款的程序和情况相对复杂,这里就先不详述了,重点比较商业贷款和公积金贷款。)

假设一套房子的价格是200万,现在需要贷款120万,贷款期限为30年。我们来算算每种贷款方式在30年到期时要还的本息各需要多少钱。

首先是商业贷款的两种还款方式:

1)商业贷款,还款方式采用等额本息:这种还款方式30年下来,贷款利息达到1092739.43元,约为109.3万元。

2)商业贷款,还款方式采用等额本金:这种还款方式30年下来,贷款的利息为884450元,接近88.5万元。

下面我们再来看看,在用公积金贷款的情况下,两种还款方式的差别:

1)公积金贷款,还款方式为等额本息:这种还款方式30年下来,贷款利息为680091.3元,约为68万元;

2)公积金贷款,还款方式为等额本金:这种还款方式30年下来,贷款利息为586625元,约为58.7万元。

经过4次计算可以看出,贷款利息最高的是商业贷款,采用等额本息还款方式,30年产生的贷款利息为109.3万元;利息最低的是公积金贷款,采用等额本金还款方式,30年产生的贷款利息仅为58.7万元。两者相差了50.6万元!

所以我们可以得出如下3个结论:

1)公积金贷款比商业贷款便宜,因为公积金贷款的利率低;

2)等额本金还款方式比等额本息还款方式更划算;

3)采用等额本金方式还款,购房者的还款负担会逐渐变小。

因此在贷款买房时,如果条件允许,尽量选择使用公积金贷款,采用等额本金的还款方式。但是由于公积金贷款所需周期长,手续繁琐,而且每个城市公积金贷款额度不同,所以银行一般建议购房者采用商业贷款的方式,在购房之后,再把公积金取出来还房贷。

另外,银行在放贷给购房者的时候,并不会主动告诉购房者哪种还款方式更为省钱,银行一般默认是让购房者采用等额本息的还款方式。按照上面的计算,在商业贷款的情况下,等额本金还款是更划算的,等额本息产生的利息要比等额本金产生的利息高出近21万元。

温馨提醒:有些银行在放贷的时候,还会根据情况对贷款利率进行有条件的打折优惠,所以在贷款买房时一定要向银行咨询清楚。要不然自己会给银行多打几年工!

而对于部分收入不高的购房者来说,最好的状态就是先采用等额本息的还款方式,过了一段时间就变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款,还能省下一部分利息。至于什么时候变更比较合适,要根据自己的家庭经济情况而定。

那如果你是购房者,该如何选择贷款方式?

巧用公积金

众所周知,公积金贷款利率低于商业贷款,同样条件下,使用公积金贷款要支付的利息更少。所以在购房时,尽量选择能够办理公积金贷款的楼盘,特别是二手房贷款限制较多,购房者选房时要格外注意房屋条件和房龄。

当需要贷款的金额较高,而公积金贷款额度不够的情况下,尽量选择组合贷款,其中公积金贷款要尽可能的多一些,以节省更多的利息。

另外,公积金和组合贷款能够大额冲抵,即将个人公积金账户内的余额一次性冲抵到贷款总额里。例如,需贷款50万,公积金账户内有15万元余额,一次性冲抵后只需还贷35万元。此种还贷形式无需支付违约金。

再次提醒您:在申请购房组合贷款时,应当兼顾到这两方面:一方面,尽量最大限度使用公积金贷款,并延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;另一方面,最大程度地缩短商业贷款年限,在保证家庭日常开销和生活质量的前提下,尽可能提高每月商业贷款的还款额。

仔细选择贷款银行

为争取客户,各家银行推出了不同的利率折扣。但需要注意的是,现在许多银行享受贷款优惠都设有门槛,比如需要购买该行的理财产品、首付必须达到几成等,同时银行有合作的楼盘和中介公司,而这些开发商和中介推荐的楼盘不见得是最优惠的。

这就需要购房者多咨询多对比,尽量选择优惠最大的银行进行贷款。深圳中原线下的400多家门店一直以来和多家主流银行保持着良好的合作关系,可以为广大客户的房产交易保驾护航。

如果你已做了房奴,该如何选择还款方式?

为房贷寻新欢

很多人在买房还贷时都希望银行能给出贷款优惠,但如果你目前所在的银行不能给你理想的房贷利率优惠,你完全可以尝试办理房贷转按揭,去寻找更实惠的银行。

什么是房贷转按揭?

房贷转按揭是指已经在A银行办理了住房按揭贷款的借款人,可以直接将在A银行办理的按揭转到B银行,以便享受到更优惠的利率。

按月调息

如果你已经选择了固定利率还贷,不妨赶紧转成浮动的按月调息的还款方式。不过,深圳中原提醒大家,由“固定”改为“浮动”是需要支付违约金的,所以在下决定之前,仔细咨询银行相关费率的问题,以免出现得不偿失的情况。

双周供更省利息

什么是双周供?双周供是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次,改为每两周还款一次,每次还款额为原来月供的一半。

“双周供”的每个月还款额其实和月供相同,但由于“双周供”缩短了还款周期,较高频率的还款可以加速减少贷款的本金。这也就是说,双周供在整个还款期内所归还的贷款利息,是远远小于按月还款时归还的贷款利息。这不仅缩短了还款周期,也节省了贷款的总支出。

做好省钱规划提前还贷

贷款时间越长,所需支付利息就越高。银行收取利息主要按照贷款金额占银行的时间成本来计算的,缩短贷款期限可以有效减少利息,

提前还款要把账算清楚,如果还贷年限已超过一半,月还款额中本金大于利息,是否提前还款影响不大。选择了等额本金还款法,房贷还了不到三分之一,等额本息还款法房贷还了不到二分之一,在不影响家庭生活质量的前提下,可以考虑提前还贷。

等额本息还是本金各有千秋

从利息角度来看,等额本金的确比等额本息的花费更少,但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息。如果你是高薪者,建议采用等额本金还款法,虽说这种还款方式虽然前期资金压力较大,但可以减轻日后压力,越往后还款越轻松;如果你收入平平,建议采用等额本息还款法,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减,你只需每个月还给银行固定金额即可。

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